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Das ist der Moment, in dem die meisten stocken. Man hat eine Wohnung oder ein Haus in Deutschland, lebt aber längst woanders, und der Gedanke an einen Verkauf wirkt groß und unübersichtlich. Bevor Sie irgendeinen Schritt tun — bevor Sie einen Makler beauftragen, bevor Sie mit einem Notar sprechen — brauchen Sie eine belastbare Antwort auf eine einzige Frage: Was ist diese Immobilie auf dem aktuellen Markt wert?
Die Antwort entscheidet über Ihren Angebotspreis, über die Verhandlungsposition und — das übersehen viele — über Ihre Steuerlast. Wer den Wert zu hoch ansetzt, wartet. Wer ihn zu niedrig ansetzt, verschenkt Geld. Wer ihn gar nicht kennt, hat bei keiner dieser Entscheidungen eine Grundlage.
Dieser Artikel erklärt, wie eine Immobilienbewertung funktioniert, was sie beeinflusst und wie Sie sie beauftragen, ohne dafür anreisen zu müssen.
Der gesetzlich anerkannte Begriff ist der Verkehrswert — definiert in § 194 BauGB als der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Sache erzielbar wäre. Anders gesagt: nicht der Preis, den Sie sich wünschen, sondern der Preis, den ein informierter Käufer unter normalen Bedingungen zahlen würde.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) legt fest, mit welchen Verfahren dieser Wert ermittelt wird. Es gibt drei anerkannte Methoden:
Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Die Vergleichspreise liefern die Gutachterausschüsse der Länder und Kommunen — öffentliche Stellen, die jede Kaufpreisübertragung registrieren und daraus Marktdaten aufbereiten. Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Gebieten mit ausreichend Transaktionen ist das das präziseste Verfahren.
Für vermietete Objekte — Mehrfamilienhäuser, Gewerbeeinheiten — steht die Rendite im Mittelpunkt: Was wirft die Immobilie an Jahresmiete ab, und was bedeutet das nach Abzug der Bewirtschaftungskosten für den Wert? Das Verfahren orientiert sich an dem, was ein Investor für diesen Einkommensstrom zahlen würde.
Bei Immobilien, für die es kaum Vergleichspreise gibt — ältere Einfamilienhäuser in dünn besiedelten Lagen, Sonderimmobilien — wird der Wert aus Bodenwert und Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich Alterswertminderung) zusammengesetzt. Das Sachwertverfahren liefert einen Orientierungswert, der anschließend an den Markt angepasst wird.
In der Praxis nutzen qualifizierte Gutachter oft mehrere Verfahren und wägen die Ergebnisse gegeneinander ab. Das Ergebnis ist ein Verkehrswertgutachten — entweder als vollständiges Gutachten nach § 194 BauGB oder als kürzere Marktwerteinschätzung, die für einen Verkauf in der Regel ausreicht.
Hier liegt der Punkt, den Auslandsverkäufer am häufigsten unterschätzen.
Wer eine Immobilie verkauft, die er nicht selbst bewohnt hat, und zwischen Kauf und Verkauf liegen weniger als zehn Jahre, zahlt auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer. Das regelt § 23 EStG. Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich vereinfacht aus: Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten abzüglich Werbungskosten (Maklergebühr und Notarkosten beim Kauf, wertsteigernde Sanierungen).
Die genaue Berechnung hängt direkt davon ab, was Sie beim Verkauf erzielen. Eine überhöhte Preisvorstellung, die später zu einem Nachlass führt, verändert den steuerlichen Gewinn. Und ein unrealistischer Angebotspreis, der die Immobilie monatelang am Markt lässt, kostet Zeit — und manchmal auch Wert.
Der Umzug ins Ausland befreit nicht von der deutschen Steuer auf den Verkauf einer deutschen Immobilie. § 49 EStG begründet die beschränkte Steuerpflicht für Einkünfte aus der Veräußerung von inländischem Grundvermögen — das bedeutet: auch wer keinen Wohnsitz mehr in Deutschland hat, muss den Gewinn hier versteuern, sofern die Spekulationsfrist noch läuft.
Ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Ihrem Wohnsitzland ändert daran in der Regel nichts: Die meisten DBAs weisen das Besteuerungsrecht für unbewegliches Vermögen dem Staat zu, in dem die Immobilie liegt — also Deutschland. Ihr Wohnsitzland rechnet die deutsche Steuer in vielen Fällen an oder stellt die Einkünfte frei. Die genaue Regelung hängt vom jeweiligen DBA ab und sollte mit einem Steuerberater geprüft werden.
Hinweis: Die steuerlichen Ausführungen in diesem Artikel sind eine Orientierung und ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Stand: Oktober 2026.
Ausnahme von der Steuerpflicht: Wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat, ist von der Spekulationssteuer befreit — auch bei einem Verkauf innerhalb der zehn Jahre. Wer ausgezogen ist und seitdem vermietet oder die Wohnung leer stehen lässt, fällt nicht unter diese Ausnahme. Die eigene Nutzung muss tatsächlich stattgefunden haben, nicht nur formal bestanden haben.
Eine Bewertung braucht jemanden vor Ort — für die Besichtigung, die Lageeinschätzung und die Prüfung des tatsächlichen Zustands. Was Sie aus dem Ausland leisten können, ist den Auftrag vorzubereiten und die nötigen Unterlagen zusammenzustellen.
Viele dieser Unterlagen lassen sich beantragen, ohne dass Sie persönlich erscheinen müssen — schriftlich, per Vollmacht oder über die Portale der Landesbehörden. Wo das nicht geht, übernimmt ein Bevollmächtigter vor Ort.
Für eine fundierte Einschätzung kommen verschiedene Fachleute in Betracht:
Automatisierte Online-Tools können einen groben Orientierungsrahmen liefern. Für Entscheidungen über den Angebotspreis taugen sie nicht: Sie kennen weder den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie noch die Besonderheiten der Mikrolage.
Wer lange nicht mehr in Deutschland wohnt, hat oft ein veraltetes Bild vom Wert seiner Immobilie — teils zu niedrig, weil sich der Markt verändert hat, teils zu hoch, weil der emotionale Wert auf die Einschätzung durchschlägt. Folgende Faktoren prägen den tatsächlichen Marktwert:
Nicht die Stadt entscheidet, sondern die Straße. Zwei Wohnungen im selben Stadtteil können deutlich unterschiedliche Werte haben, wenn eine an einer stark befahrenen Straße liegt und die andere in einer ruhigen Seitenstraße mit Schulnähe. Lageeinschätzungen aus der Ferne sind fehleranfällig — deshalb ist eine Vor-Ort-Besichtigung durch jemanden mit aktueller Marktkenntnis nicht ersetzbar.
Der Zustand schlägt auf den Wert durch — und auf die Vermarktungsdauer. Eine renovierungsbedürftige Immobilie erzielt zwar einen niedrigeren Preis, manchmal aber schneller einen Abschluss als eine überteuerte Immobilie in gutem Zustand. Entscheidend ist die richtige Einordnung: Was muss ein Käufer investieren, und wie rechnet er das in sein Angebot ein?
Seit der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) spielt der Energieausweis eine wachsende Rolle bei der Kaufentscheidung. Immobilien mit schlechter Energieklasse werden zunehmend mit einem Preisabschlag eingepreist, weil Käufer die Sanierungskosten in ihre Kalkulation einbeziehen. Das beeinflusst die Bewertung direkt.
Grundschulden, Wohnrechte, Dienstbarkeiten — alles, was im Grundbuch steht, hat potenziellen Einfluss auf den Wert und auf die Vermarktbarkeit. Ein Wohnrecht zugunsten eines Dritten kann eine Immobilie faktisch unverkäuflich machen, solange es besteht. Diese Punkte gehören früh geklärt, nicht kurz vor dem Notartermin.
Der deutsche Immobilienmarkt ist regional sehr unterschiedlich und hat sich in den letzten Jahren verändert. Eine Bewertung von vor drei Jahren kann heute zu hoch oder zu niedrig sein. Aktuelle regionale Marktdaten liefern die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse — öffentliche Stellen, die auf Basis aller beurkundeten Kaufverträge der Region berichten.
Die Kosten hängen von der Art der Bewertung ab:
Für einen Verkauf genügt in der Regel die qualifizierte Marktwerteinschätzung als Grundlage für den Angebotspreis. Ein förmliches Gutachten brauchen Sie nur in besonderen rechtlichen Konstellationen.
Die Bewertung ist der Startpunkt, nicht das Ende. Wenn Sie wissen, was Ihre Immobilie wert ist, treffen Sie drei Entscheidungen, die fast gleichzeitig laufen:
Diese drei Fäden laufen nicht nacheinander, sondern fast gleichzeitig. Die Bewertung läuft parallel zur Steuerprüfung, und wer seinen Vertreter vor Ort früh kennt, spart später Zeit.
Wenn Sie eine Immobilie in Baden-Württemberg verkaufen möchten, begleitet immozeit den Prozess von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe — ohne dass Sie dafür anreisen müssen. Für Immobilien in anderen Bundesländern arbeitet immozeit mit Partnern vor Ort zusammen.
Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite, um Ihre Situation zu schildern: wo die Immobilie liegt, wann Sie sie erworben haben und ob sie aktuell vermietet ist. Sie erhalten eine Rückmeldung, welche Schritte als nächstes sinnvoll sind und wie der Ablauf für Ihre konkrete Immobilie aussieht.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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